sábado, 4 de noviembre de 2017

Voy a contratar una hipoteca, pero ¿a tipo fijo o a tipo variable?



Durante el pasado mes de agosto se formalizaron en España 26.583 préstamos hipotecarios destinados a la compra de vivienda, manteniendo la tendencia al alza que se viene produciendo desde el inicio del año. El tipo medio de estos préstamos se sitúa en el 3,16% para las de tipo fijo y 2,16% para las de tipo variable, produciéndose además un incremento en el volumen de capital prestado que se sitúa en 111.488 euros. Con estos datos parece definitivo que el mercado hipotecario ha despegado de nuevo.

Del total de operaciones realizadas el 59,6% sigue utilizando un tipo de interés variable frente al 40,4% restante que se decantó por formalizarla a tipo fijo.

La principal diferencia entre el tipo de interés fijo y el variable radica en si este se mantiene o no constante a lo largo de la vida del préstamo. Además, hay otra serie de matices que diferencias ambos tipos de operaciones:

  • Por un lado, si bien el tipo de interés es fijo durante toda la vida del préstamo, el tipo de partida es más alto que en las de tipo variable.
  • Por otro lado, el plazo de la operación tradicionalmente ha sido más corto. Como ejemplo, si se han concedido hipotecas a cuarenta años a tipo variable, se reducían a la mitad en el caso del tipo fijo.
En el caso de las hipotecas a tipo variable, la mayoría de las que se firman en España están referencias al Euribor, al que se le suma un diferencial.



Como profesional relacionado con el mundo financiero la cuestión sobre cual es mejor opción, tipo fijo o tipo variable, ha sido una constante. En años pasados, en los que el Euribor estuvo en niveles superiores al 5 %, todas las voces apuntaban a las bondades de las hipotecas a tipo fijo.

Partiendo de que en casi todos los casos el tipo de interés es más alto que en la de tipo variable y el plazo más corto, la realidad es que las condiciones de las hipotecas a tipo fijo han mejorado bastante y hoy en día se pueden encontrar en casi todas las entidades financieras productos muy interesantes que hacen cada vez más difícil tomar la decisión entre una y otra modalidad. 

En el caso de decantarse por una hipoteca a tipo fijo, la incertidumbre sobre el futuro de las cuotas a pagar desaparece y el riesgo sobre la evolución de los tipo de interés lo corre la entidad financiera. Si nos decantamos por una hipoteca a tipo variable, aunque nuestra cuota actual sea menor, somos nosotros los que corremos con el riesgo de un posible incremento de los tipos de interés.

Lo fundamental es determinar cual de las dos modalidades resulta mejor financieramente hablando y eso dependerá de la evolución del Euribor (o del índice utilizado) durante los años que dure la financiación. Sobre este particular se admiten todas las opiniones pero es muy difícil determinarlo y menos a un horizonte tan lejano.

Para reflejarlo de modo gráfico he comparado dos operaciones tomando datos de ofertas de préstamos hipotecarios existentes en el mercado. He comparado dos operaciones de 100.000 euros a 10 años: 
  • A: Tipo fijo de 2,50 %
  • B: Tipo variable de Euribor + 1%. Para ello he buscado la serie histórica del Euribor a 12 meses de los últimos diez años utilizándolos en forma inversa.
Resultados:
Operación A: Cuota constante de 943 euros, total cuotas 113.124 euros e intereses totales 13.124 euros.
Operación B: Cuotas variables, total cuotas 109.574 euros e intereses totales 9.574 euros.

En este caso la hipoteca a tipo variable es más barata que la de tipo fijo a pesar de que se han utilizado varios valores del Euribor superiores al 2,5 utilizado en la operación a tipo fijo. Es solo un ejemplo para demostrar que es muy difícil determinar cual de las dos modalidades es más ventajosa.

Por tanto, la elección estará basada más en el perfil de cada usuario que en una decisión financiera. No dudéis, si queréis un estudio mas completo y personalizado, en contactar con un asesor financiero.

jueves, 4 de agosto de 2016

Como elaborar tu plan de inversiones inicial

A la hora de iniciar nuestro proyecto de negocio, realizar un cálculo preciso de las inversiones iniciales es fundamental ya que es determinante para poder conocer cuestiones claves relacionadas con la rentabilidad y viabilidad del proyecto. Además es la base para la búsqueda de la financiación necesaria.
Para empezar sería bueno tener claro qué se considera inversión. Es inversión cualquier aplicación de fondos destinado a la adquisición de bienes y/o derechos necesarios para el funcionamiento de la empresa y para poder desarrollar su actividad. Tendrán una permanencia mayor o menor en función de su naturaleza.


Podemos utilizar una hoja de calculo como la del ejemplo, donde vamos a incluir todas aquellas inversiones necesarias para la puesta en marcha de nuestro negocio.

Recogeremos en un primer grupo aquellas inversiones que van a formar parte del inmovilizado tangible o material:
  • Mobiliario: Toda clase de muebles y equipamiento de oficina desde las mesas a estanterías o fotocopiadoras.
  • Edificios, locales y terrenos: Solo se integrarán cuando sean comprados.
  • Maquinaria: Incluiremos toda clase de maquinaria que sea necesaria para el proceso de producción. 
  • Instalaciones: Aquí incluiremos todos aquellos desembolso necesarios para la adecuación o instalación de luz, agua, teléfono…
  • Equipos informáticos: Ordenadores, impresoras…
  • Herramientas y utillajes: Instrumentos y herramientas necesarios para el funcionamiento de la maquinaria.
  • Elementos de transporte: Vehículos que intervendrán en el desarrollo de la actividad.
Incluiremos en otro bloque aquellas inversiones que van a formar parte del inmovilizado inmaterial o intangible:
  • Derechos de traspaso:
  • Depósitos y fianza: dinero utilizado para garantizar el cumplimiento de una determinada obligación.
  • Aplicaciones informáticas
  • Patentes y marcas: importes pagados una patente o por el registro de nuestra marca o nombre comercial.

Por último es importante recoger aquellas partidas que van a formar parte de los gastos iniciales de la actividad:
  • Gastos de constitución o inicio, relacionados con honorarios, tasas, estudios de viabilidad, licencias…
  • Provisión de fondos para hacer frente a los primeros meses sin ingresos, gastos imprevistos no recogidos en partidas anteriores y otras contingencias no previstas. 
Otro aspecto muy importante es determinar el horizonte temporal de las inversiones. Lo habitual es que determinemos un periodo de entre tres y cinco años.

Como conclusión, incidir en que, una vez que hayamos decidido poner en marcha nuestra idea de negocio no debemos dejar nada a la improvisación. Todo lo que se pueda cuantificar debe estar valorado de cara a evitar sorpresas.

miércoles, 27 de enero de 2016

Comenzando el año

En los últimos meses he tenido ocasión de colaborar en varias publicaciones con artículos relacionados con el contenido de mi blog. Os dejo los enlaces y como siempre espero que aporten algo en vuestras decisiones financieras personales.

Establece tu mapa del ahorro a corto, medio y largo plazo
El Blog de Self Bank
26/11/2015

“Los errores más comunes de las finanzas personales”
Actualidad de las Empresas Aragonesas
Diciembre 2015 – Pag.37



“Que tu asesor te acompañe”
Revista Inversión – Suplemento de Banca Privada
Número 1002


miércoles, 2 de septiembre de 2015

Un examen sobre el Euribor


Todos escuchamos hablar sobre el Euribor a diario. Se trata, además, de un asunto que en menor o mayor medida, afecta a todos los que formamos parte de la Unión monetaria europea, estemos endeudados o no.

Hablamos de él con frecuencia, pero si hiciéramos una pequeña prueba para valorar el conocimiento real que tenemos sobre este concepto seguramente muchos de nosotros tendríamos serías dudas.
Por ejemplo: ¿Qué es el Euribor?¿Para qué se utiliza?¿Quién decide su valor?

¿Has podido dar respuesta a las tres preguntas? Si no es así, sigue leyendo y trataré de explicarlo. 

domingo, 23 de noviembre de 2014

Los números de tu negocio


He tenido la ocasión de participar como ponente en la tercera edición del Foro Ser Emprendedor que se ha celebrado en Málaga los días 19 y 20 de noviembre. Para mi ha sido un reto y una gran oportunidad  ya que dado el nivel del resto de ponentes me siento satisfecho con haber compartido “cartel”. Agradezco al Comité organizador el que hayan querido contar conmigo y sobre todo el apoyo recibido por parte de Esesa y Promálaga.