sábado, 4 de noviembre de 2017

Voy a contratar una hipoteca, pero ¿a tipo fijo o a tipo variable?



Durante el pasado mes de agosto se formalizaron en España 26.583 préstamos hipotecarios destinados a la compra de vivienda, manteniendo la tendencia al alza que se viene produciendo desde el inicio del año. El tipo medio de estos préstamos se sitúa en el 3,16% para las de tipo fijo y 2,16% para las de tipo variable, produciéndose además un incremento en el volumen de capital prestado que se sitúa en 111.488 euros. Con estos datos parece definitivo que el mercado hipotecario ha despegado de nuevo.

Del total de operaciones realizadas el 59,6% sigue utilizando un tipo de interés variable frente al 40,4% restante que se decantó por formalizarla a tipo fijo.

La principal diferencia entre el tipo de interés fijo y el variable radica en si este se mantiene o no constante a lo largo de la vida del préstamo. Además, hay otra serie de matices que diferencias ambos tipos de operaciones:

  • Por un lado, si bien el tipo de interés es fijo durante toda la vida del préstamo, el tipo de partida es más alto que en las de tipo variable.
  • Por otro lado, el plazo de la operación tradicionalmente ha sido más corto. Como ejemplo, si se han concedido hipotecas a cuarenta años a tipo variable, se reducían a la mitad en el caso del tipo fijo.
En el caso de las hipotecas a tipo variable, la mayoría de las que se firman en España están referencias al Euribor, al que se le suma un diferencial.



Como profesional relacionado con el mundo financiero la cuestión sobre cual es mejor opción, tipo fijo o tipo variable, ha sido una constante. En años pasados, en los que el Euribor estuvo en niveles superiores al 5 %, todas las voces apuntaban a las bondades de las hipotecas a tipo fijo.

Partiendo de que en casi todos los casos el tipo de interés es más alto que en la de tipo variable y el plazo más corto, la realidad es que las condiciones de las hipotecas a tipo fijo han mejorado bastante y hoy en día se pueden encontrar en casi todas las entidades financieras productos muy interesantes que hacen cada vez más difícil tomar la decisión entre una y otra modalidad. 

En el caso de decantarse por una hipoteca a tipo fijo, la incertidumbre sobre el futuro de las cuotas a pagar desaparece y el riesgo sobre la evolución de los tipo de interés lo corre la entidad financiera. Si nos decantamos por una hipoteca a tipo variable, aunque nuestra cuota actual sea menor, somos nosotros los que corremos con el riesgo de un posible incremento de los tipos de interés.

Lo fundamental es determinar cual de las dos modalidades resulta mejor financieramente hablando y eso dependerá de la evolución del Euribor (o del índice utilizado) durante los años que dure la financiación. Sobre este particular se admiten todas las opiniones pero es muy difícil determinarlo y menos a un horizonte tan lejano.

Para reflejarlo de modo gráfico he comparado dos operaciones tomando datos de ofertas de préstamos hipotecarios existentes en el mercado. He comparado dos operaciones de 100.000 euros a 10 años: 
  • A: Tipo fijo de 2,50 %
  • B: Tipo variable de Euribor + 1%. Para ello he buscado la serie histórica del Euribor a 12 meses de los últimos diez años utilizándolos en forma inversa.
Resultados:
Operación A: Cuota constante de 943 euros, total cuotas 113.124 euros e intereses totales 13.124 euros.
Operación B: Cuotas variables, total cuotas 109.574 euros e intereses totales 9.574 euros.

En este caso la hipoteca a tipo variable es más barata que la de tipo fijo a pesar de que se han utilizado varios valores del Euribor superiores al 2,5 utilizado en la operación a tipo fijo. Es solo un ejemplo para demostrar que es muy difícil determinar cual de las dos modalidades es más ventajosa.

Por tanto, la elección estará basada más en el perfil de cada usuario que en una decisión financiera. No dudéis, si queréis un estudio mas completo y personalizado, en contactar con un asesor financiero.

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